보금자리론·디딤돌·은행 주담대, 뭐가 유리할까
내 집을 살 때 대출 선택지는 크게 셋입니다. 국토교통부 주택도시기금의 디딤돌대출, 한국주택금융공사(HF)의 보금자리론, 그리고 은행 주택담보대출. 금리만 보면 순서가 명확해 보이지만, 실제 판단은 “요건을 통과하느냐”와 “한도가 충분하냐”에서 갈립니다. 요건이 맞는데 몰라서 은행 대출을 받는 경우가 여전히 많습니다.
세 상품의 위치
| 구분 | 디딤돌대출 | 보금자리론 | 은행 주담대 |
|---|---|---|---|
| 운영 | 주택도시기금(국토부) | 한국주택금융공사 | 각 은행 |
| 성격 | 저소득·무주택 지원 | 중산층 장기 고정 | 일반 상품 |
| 금리유형 | 고정 또는 변동 | 장기 고정 | 변동·혼합·고정 선택 |
| 소득요건 | 있음 (엄격) | 있음 (완화) | 없음 |
| DSR | 미적용 | 미적용 | 적용 |
핵심 구도는 이렇습니다. 디딤돌은 금리가 가장 낮지만 문턱이 높고 한도가 작고, 보금자리론은 문턱이 낮은 대신 금리가 은행과 비슷한 수준까지 올라와 있으며, 은행은 요건이 없는 대신 DSR에 걸립니다.
요건과 한도 (2026년 7월 기준)
디딤돌대출
- 소득: 부부합산 연 6,000만 원 이하 (생애최초·2자녀 이상 7,000만 원, 신혼가구 8,500만 원)
- 순자산: 2026년 기준 5억 1,100만 원 이하
- 주택: 전용 85㎡ 이하, 평가액 5억 원 이하 (신혼·2자녀 이상 6억 원)
- 한도: 일반 2억 원, 생애최초 2억 4,000만 원, 신혼·2자녀 이상 3억 2,000만 원
- LTV 70%(생애최초 80%), DTI 60% 이내
- 금리: 연 2.85~4.15% 수준 (소득·기간별 차등, 우대 시 추가 인하)
보금자리론
- 소득: 부부합산 연 7,000만 원 이하 (신혼가구 8,500만 원, 다자녀는 별도 완화 기준)
- 주택: 평가액 6억 원 이하, 담보주택 외 무주택 또는 1주택
- 한도: 기본 3억 6,000만 원, 다자녀·전세사기피해자 4억 원, 생애최초 4억 2,000만 원
- 만기: 10·15·20·30·40·50년, 전 기간 고정금리
- 금리: 2026년 7월 7일 인상 적용 후 아낌e-보금자리론 연 4.90%(10년)~5.20%(50년), u·t-보금자리론 연 5.00%(10년)~5.30%(50년)
- 우대금리: 저소득청년·신혼가구·사회적배려층·전세사기피해자 등 최대 1.0%p, 적용 시 최저 연 3.90%(10년)~4.20%(50년)
보금자리론 금리는 시장금리와 조달비용에 따라 매월 조정됩니다. 2026년 7월에도 0.30%p가 한 번에 올랐습니다. 신청 시점의 금리가 확정 적용되므로, 인상 예고가 있으면 며칠 차이로 금리가 갈립니다.
검토 순서
- 디딤돌 요건에 들어가는가 — 소득·순자산·주택가격·면적 네 가지를 모두 통과하면 우선 검토합니다. 금리 차이가 1%p 이상 벌어지는 구간이라 다른 선택지와 비교가 무의미할 때가 많습니다.
- 한도가 모자라는가 — 디딤돌 한도로 잔금을 못 맞추면 보금자리론으로 올라갑니다. 두 상품을 합쳐 쓸 수는 없습니다.
- 주택가격이 6억을 넘거나 소득이 초과하는가 — 정책모기지 밖입니다. 은행 주담대에서 금리유형을 고릅니다.
- DSR이 걸리는가 — 소득 대비 기존 부채가 많아 은행에서 한도가 안 나온다면, 요건이 맞는 경우 정책모기지가 사실상 유일한 통로가 됩니다.
은행 상품으로 넘어간다면 은행별 금리 수준은 주택담보대출 금리 비교에서 공시 데이터로 확인할 수 있고, 고정·변동·혼합 중 무엇을 고를지는 주담대 고정 vs 변동 vs 혼합금리에서 판단 기준을 정리했습니다.
놓치기 쉬운 함정
1. 금리표만 보고 디딤돌로 결론 내리기 연 2%대는 매력적이지만 한도 2억 원으로 살 수 있는 집은 제한적입니다. 부족분을 신용대출로 메우면 전체 조달금리가 올라가 오히려 보금자리론 한 건이 유리해질 수 있습니다. 상품별 금리가 아니라 조달 총액의 가중평균 금리로 비교해야 합니다.
2. 고정금리를 무조건 안전하다고 보기 보금자리론은 최장 50년 고정입니다. 금리 하락기에는 시중 금리보다 높은 이자를 계속 내게 됩니다. 대환으로 갈아탈 때 중도상환수수료가 붙는지, 면제 조건이 있는지를 실행 전에 확인해야 합니다.
3. DSR 미적용을 ‘심사 없음’으로 오해 정책모기지는 DSR 규제에서 비켜 있지만 자체 상환능력 심사가 있습니다. 보금자리론은 개인신용평점(CB) 하한 요건도 둡니다. 무조건 나오는 대출이 아닙니다.
4. 요건 경계선에서의 타이밍 소득 요건은 직전 연도 기준으로 봅니다. 연봉 인상이나 배우자 취업으로 경계를 넘기 직전이라면, 신청 시점을 앞당기는 것만으로 결과가 달라질 수 있습니다. 반대로 순자산 요건은 매년 갱신되므로 기준 발표 시점을 확인해야 합니다.