주담대 고정 vs 변동 vs 혼합금리, 뭘 골라야 할까?

주택담보대출을 받을 때 가장 고민되는 선택이 “고정이냐 변동이냐”입니다. 몇 억을 수십 년간 갚는 대출이라, 이 선택이 총 이자에서 수천만 원을 좌우합니다. 그런데 요즘은 고정·변동만이 아니라 혼합형·주기형까지 있어서 더 헷갈립니다. 하나씩 정리하겠습니다.

4가지 금리 유형

1. 고정형(만기고정)

• 대출 만기(10~30년)까지 금리가 한 번도 안 바뀜
• 장점: 어떤 금리 환경에서도 상환액이 예측 가능. 금리 상승기에 유리
• 단점: 시장금리가 내려도 혜택을 못 받음. 초기 금리가 대체로 가장 높음

2. 변동형

• 보통 6개월마다 기준금리(코픽스 등)에 연동해 금리가 바뀜
• 장점: 초기 금리가 낮은 편. 금리 하락기에 유리
• 단점: 금리 상승기엔 상환 부담이 커짐. 예측이 어려움

3. 혼합형

• 일정 기간(보통 5년) 고정 후 변동으로 전환
• 장점: 초기 5년은 안정적, 이후엔 시장금리 반영
• 단점: 5년 뒤 금리 환경을 알 수 없음

4. 주기형

• 일정 주기(보통 5년)마다 금리를 갱신하는 방식. 매 주기 안에서는 고정
• 규제상 ‘고정금리’로 분류되며, 순수 변동금리보다 우대 혜택이 큰 경우가 많음

참고로 변동형에서 금리가 가장 자주 바뀌고, 주기형·혼합형은 상대적으로 변동이 적어 ‘고정금리’로 간주됩니다.

2026년 현재 금리 지형

2026년 상반기 기준, 시중은행에서 고정형(주기형 포함) 금리가 순수 변동형보다 낮거나 비슷하게 형성되는 구간이 나타났습니다. 과거엔 “고정이 변동보다 비싸다”가 상식이었지만, 은행이 주기형·고정형에 금리 우대를 주면서 상황이 달라진 것입니다. “고정=무조건 비싸다”는 옛날 상식을 버리고 실제 금리표를 비교해야 합니다. 은행별 고정·변동 금리는 주택담보대출 금리 비교에서 금리유형·상환방식별로 나란히 확인할 수 있습니다.

스트레스 DSR: 한도가 줄어든 진짜 이유

금리 유형 선택 전에 반드시 알아야 할 규제가 스트레스 DSR입니다. 2025년 7월 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서, 대출 심사 시 실제 금리에 **가산금리(스트레스 금리)**를 더해 한도를 계산합니다. 3단계에선 이 스트레스 금리를 100% 반영하기 때문에 한도가 이전보다 약 10~15% 이상 줄었습니다.

중요한 건, 변동형일수록 스트레스 금리가 더 크게 붙어 한도가 더 줄어든다는 점입니다. 고정형(주기형)은 스트레스 가산이 작아 같은 소득이라도 한도가 더 나옵니다. 즉 요즘은 “고정형을 택하면 금리도 낮고 한도도 더 나오는” 경우가 생깁니다.

나는 뭘 골라야 하나 — 판단 기준

고정형/주기형이 유리한 경우

• 금리가 더 오를 것 같거나, 방향을 예측하기 싫다
• 매달 상환액이 일정해야 가계 계획이 선다
• 대출 한도를 최대한 확보해야 한다 (스트레스 DSR상 유리)
• 현재 고정금리가 변동금리와 비슷하거나 더 낮다

변동형이 유리한 경우

• 금리 하락이 확실시된다고 판단한다
• 조기상환 계획이 있어 오래 안 갚을 것이다
• 초기 상환 부담을 최소화하고 싶다

중도상환수수료도 함께 보라

금리 유형만큼 중요한 게 중도상환수수료입니다. 보통 대출 후 3년 이내 조기상환 시 수수료가 붙고, 이후엔 면제됩니다. 3년 안에 갚거나 갈아탈 계획이라면 변동형이, 오래 유지할 거라면 낮은 고정금리가 유리한 식으로 상환 계획과 함께 판단해야 합니다.