전세대출도 DSR에 포함되나요?
질문
전세자금대출을 2억 정도 받아서 살고 있는데, 신용대출을 추가로 알아보니 DSR이 걸린다고 해요. 전세대출은 DSR에 안 잡힌다는 말도 있고, 작년부터 잡히기 시작했다는 말도 있어서 헷갈립니다. 지금 기준으로 뭐가 맞나요?
금융 에디터의 검증 답변
원칙과 예외를 나눠서 봐야 합니다. 전세대출을 받을 때는 원칙적으로 DSR 심사를 적용하지 않지만, 2025년 10월 29일부터 수도권·규제지역에서 1주택자가 받는 전세대출은 이자상환분이 DSR에 반영됩니다. 그리고 이미 받아둔 전세대출은 다른 대출을 받을 때 원금은 빠지고 이자상환분만 내 DSR에 계산됩니다.
전세대출을 ‘받을 때’
- 무주택자: 전세자금대출은 DSR 적용 제외 대출이라, 받을 때 DSR 심사를 하지 않습니다. 소득 대비 대출이 커도 전세대출 자체는 DSR 때문에 막히지 않습니다.
- 1주택자(수도권·규제지역): 10.15 부동산 대책에 따라 2025년 10월 29일 이후 신규 전세대출부터는 전세대출 이자상환분이 DSR에 반영됩니다. 원금이 아니라 이자만 반영하는 이유는, 원금은 만기에 집주인이 돌려주는 보증금으로 갚는 구조이기 때문입니다. 버팀목 등 정책 전세대출은 이 규제에서 제외됩니다.
- 시행일 전에 받아둔 전세대출에 소급 적용되지는 않지만, 증액하면 신규 대출로 간주될 수 있습니다.
이미 있는 전세대출이 ‘다른 대출’에 미치는 영향
전세대출을 낀 상태에서 신용대출·주택담보대출을 새로 받을 때, 전세대출은 원금은 DSR 분자에 들어가지 않고 이자상환분만 기존 부채로 반영됩니다. 예를 들어 전세대출 2억 원에 금리가 연 4%라면 연 이자 800만 원이 내 원리금 상환액에 더해집니다. 원금 2억이 통째로 잡히는 것은 아니지만, 이자만으로도 한도가 눈에 띄게 줄 수 있습니다.
헷갈리기 쉬운 것
- 전세보증금담보대출은 다릅니다. 세입자가 자기 보증금을 담보로 받는 대출은 전세자금대출과 이름이 비슷하지만 DSR 적용 제외 대상이 아닙니다.
- 규제 지역·주택 수 판정에 따라 적용이 달라지므로, 1주택 이상이라면 신청 전에 은행에서 본인 케이스의 적용 여부를 확인하는 것이 정확합니다.
요점: 무주택자의 전세대출은 받을 때 DSR을 따지지 않고, 수도권·규제지역 1주택자는 2025년 10월 29일부터 이자상환분이 반영됩니다. 이미 있는 전세대출은 다른 대출 심사에서 이자상환분만큼 한도를 줄입니다.
근거: 금융위원회 차주단위 DSR 안내(전세자금대출 적용 제외, 전세보증금담보대출은 제외 대상 아님), 관계부처 10.15 주택시장 안정화 대책 및 금융위 일문일답(1주택자 전세대출 이자상환분 DSR 반영, 2025년 10월 29일 시행, 정책 전세대출 제외). 2026년 9월 기준이며 규제는 변경될 수 있습니다.