대출답변 완료
전세 계약 전에 전세사기 안 당하려면 뭘 확인해야 하나요?
질문
처음 전세를 구하는데 뉴스에서 전세사기 얘기가 하도 많아서 무서워요. 계약하기 전에 뭘 확인하면 보증금을 떼이는 걸 막을 수 있는지, 순서대로 알려주세요.
금융 에디터의 검증 답변
전세사기는 대부분 **‘보증금보다 집값이 낮거나, 이미 다른 빚이 잡혀 있는 집’**에서 터집니다. 계약 전·후로 아래를 확인하면 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
계약 전에 확인할 것
- 등기부등본 확인: 실제 소유자가 누구인지, 근저당(대출)·가압류·압류가 잡혀 있는지 봅니다. 대출이 많은 집은 경매로 넘어갈 때 보증금을 못 받을 수 있습니다.
- 전세가율 점검: 전세보증금이 매매 시세의 70~80%를 넘으면 위험합니다. 시세는 국토부 실거래가·여러 중개소로 교차 확인하세요. 신축 빌라는 시세 부풀리기가 흔합니다.
- 임대인 세금 체납 확인: 세입자는 계약 전후로 임대인의 국세·지방세 체납 열람을 요구할 수 있습니다. 체납이 많으면 경매 시 세금이 보증금보다 먼저 배당돼 위험합니다.
- 집주인 본인과 계약: 등기부상 소유자와 직접 계약하고, 대리인이면 위임장·인감증명서를 확인합니다.
계약 후 바로 할 것
- 전입신고 + 확정일자를 즉시 받아 대항력과 우선변제권을 확보합니다(잔금·이사 당일 처리).
- 전세보증금 반환보증(HUG·SGI 등)에 가입하면, 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급합니다. 가입 조건(전세가율·주택 종류)을 미리 확인하세요.
위험 신호
- 시세보다 지나치게 싼 매물, 계약 재촉, 소유자와 다른 사람이 돈을 받으려는 경우, ‘깡통전세’ 의심 신축 빌라는 특히 조심하세요.
요점: ‘등기부(빚 확인) → 전세가율 → 세금 체납 → 소유자 본인 계약’을 확인하고, 계약 즉시 전입신고·확정일자, 그리고 보증금 반환보증 가입까지 챙기면 사기 위험을 크게 낮출 수 있습니다.
근거: 주택임대차보호법(대항력·우선변제), 임차인의 임대인 미납국세 열람권, 전세보증금 반환보증 제도. 2026년 7월 기준이며 보증 가입 요건은 기관마다 다릅니다.