세금·연말정산답변 완료
살던 집을 팔았는데 양도소득세를 얼마나 내야 하나요?
질문
몇 년 살던 아파트를 이번에 팔았어요. 집값이 좀 올라서 차익이 생겼는데, 이 경우 양도소득세를 내야 하나요? 1주택이면 세금 안 낸다는 말도 있고 조건이 있다는 말도 있어서 헷갈려요. 제가 세금을 내야 하는 건지, 낸다면 대략 어떻게 계산되는지 궁금합니다.
금융 에디터의 검증 답변
결론부터 말하면, 1세대 1주택이고 요건(보유·거주 기간, 가격)을 채웠다면 상당 부분 비과세됩니다. 하지만 고가주택이거나 다주택·요건 미달이면 양도차익에 세금이 붙습니다.
1세대 1주택 비과세의 핵심 요건
- 1세대가 1주택을 보유하고, 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주 요건도)해야 비과세 대상입니다.
- 양도가액 12억 원 이하면 전액 비과세. 12억 원을 초과하는 고가주택은 12억 초과분에 해당하는 차익에만 과세되고, 장기보유특별공제로 상당히 줄어듭니다.
세금이 나오는 경우 계산 개요
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(중개수수료·취득세 등)
- 여기서 장기보유특별공제(보유·거주 기간에 따라 공제율 증가)와 기본공제(연 250만 원)를 빼 과세표준을 구하고, 보유기간·주택 수에 따른 세율을 적용합니다.
- 단기 보유(1~2년 미만)나 다주택 중과 대상은 세율이 크게 올라갑니다.
신고
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부해야 합니다. 비과세라도 신고가 필요한 경우가 있습니다.
실거주 1주택을 2년 이상 보유(필요시 거주)하고 12억 이하로 팔았다면 대체로 비과세입니다. 다만 고가·다주택·요건 미달이면 세금이 크니, 금액이 크면 세무사에게 계산을 맡기세요.
근거: 소득세법상 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건(2년 보유·필요시 거주, 양도가액 12억 이하)과 장기보유특별공제·예정신고 제도. 개별 계산·중과 여부는 세무사·국세상담센터(126)에 확인하세요. 2026년 7월 기준입니다.