전세 만기인데 집주인이 보증금을 안 돌려줘요, 어떻게 받아내나요?

이사 나가기 전에 반드시 ‘임차권등기명령’부터 챙기세요. 이걸 놓치고 그냥 이사·전출하면 보증금을 지키는 힘(대항력·우선변제권)을 잃을 수 있습니다.

절차 순서대로

1. 내용증명 발송: 만기와 함께 계약 종료·보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보내 의사표시 증거를 남깁니다.
2. 임차권등기명령 신청(법원): 등기가 완료되면, 이사를 나가 전입을 빼도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이사 예정이면 이 등기를 먼저 확인하고 움직여야 합니다.
3. 보증금반환청구소송·지급명령: 그래도 안 주면 법적 절차로 판결을 받아 강제집행(경매 등)을 진행합니다.
4. 보증보험에 가입돼 있다면: HUG·SGI 등 보증기관에 이행청구하면, 요건을 갖춘 경우 보증기관이 보증금을 대신 지급하고 집주인에게 구상합니다. 가입돼 있다면 이 경로가 가장 빠릅니다.

하면 안 되는 것

• 보증금 못 받았다고 먼저 짐 다 빼고 전출부터 하는 것: 대항력이 사라져 후순위로 밀릴 위험이 있습니다. 임차권등기 완료를 확인한 뒤 움직이세요.
• 감정적으로 임대인 물건을 훼손하거나 무단 점유 연장하는 것도 분쟁을 키웁니다.

도움받을 곳

• 주택도시보증공사(HUG)·전세피해지원센터, 대한법률구조공단 등에서 절차 상담과 소송 지원을 받을 수 있습니다.

요점: ‘내용증명 → 임차권등기명령(이사 전 필수) → 소송/지급명령’, 보증보험이 있으면 곧바로 이행청구. 대항력을 잃지 않도록 등기 완료 전에는 전출하지 마세요.

근거: 주택임대차보호법상 임차권등기명령·대항력·우선변제권, 전세보증금 반환보증 이행청구. 2026년 7월 기준입니다.