DSR에 들어가는 대출과 안 들어가는 대출: 포함·제외·조건부 한눈에 정리 (2026년)
은행 앱에서 주택담보대출 한도를 조회했더니 예상보다 몇천만 원이 적게 나옵니다. 상담사는 “DSR 때문”이라고 하는데, 정작 내 어떤 대출이 얼마나 잡혔는지는 알려주지 않습니다. 안 쓰는 마이너스통장이 문제인지, 작년에 산 차 할부가 문제인지, 배우자 대출까지 합쳐진 건지. 이 글은 그 질문을 한 표로 정리한 지도입니다. 항목별 자세한 계산은 각 문답으로 연결했습니다.
DSR은 “내 소득 대비 내가 1년에 갚는 원리금”입니다
DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 은행권은 40%, 저축은행·카드사 등 2금융권은 50%를 넘지 않는 선까지만 대출합니다. 이 규제는 총 대출액이 1억 원을 넘는 차주에게 적용되고, 차주 개인 단위로 계산합니다. 배우자와 자동으로 합산되지 않습니다. 기본 계산과 한도 감각은 DSR이 뭔가요? 얼마까지 대출되나요에서 예시로 풀어 두었습니다.
여기서 한도를 갈라놓는 것은 분자, 즉 “어떤 대출의 원리금이 얼마로 잡히느냐”입니다. 같은 1억 원짜리 대출이라도 종류에 따라 연간 원리금이 0원부터 2,000만 원 이상까지 달라집니다.
포함·제외·조건부 한눈에
| 항목 | DSR 반영 | 어떻게 잡히나 | 자세히 |
|---|---|---|---|
| 주택담보대출 | 포함 | 실제 상환 방식·만기에 따른 연간 원리금 | 주담대 금리 유형 고르기 |
| 신용대출 | 포함 | 실제 만기와 무관하게 산정만기 5년으로 나눈 원리금 | 신용대출 한도는 무엇으로 정해지나 |
| 마이너스통장(한도대출) | 포함 | 사용액이 아니라 약정 한도 전액 기준 | 마이너스통장은 안 써도 DSR에 잡히나요 |
| 캐피탈 자동차 할부·은행 오토론·자동차담보대출 | 포함 | 향후 1년간 실제로 갚는 원리금 | 자동차 할부도 DSR에 포함되나요 |
| 신용카드 자동차 할부 | 제외 | 대출이 아닌 결제(판매신용)로 분류 | 위 문답 |
| 카드론(장기카드대출) | 포함 | 기타대출로 원리금 반영 | 카드론과 신용대출의 차이 |
| 전세자금대출(무주택자) | 조건부 | 받을 때는 DSR 심사 제외. 이미 있는 전세대출은 다른 대출 심사 때 이자상환분만 반영 | 전세대출도 DSR에 포함되나요 |
| 전세자금대출(수도권·규제지역 1주택자) | 포함 | 2025년 10월 29일 이후 신규분부터 이자상환분 반영 | 위 문답 |
| 전세보증금담보대출 | 포함 | 전세대출과 이름이 비슷하지만 적용 제외 대상이 아님 | 위 문답 |
| 배우자 명의 대출 | 제외 | 개인 단위 산정. 공동차주·소득합산 대출은 두 사람 모두에게 반영 | 결혼하면 부부 대출이 DSR에 합산되나요 |
| 예·적금담보대출, 보험계약대출 | 제외 | 소득 외 상환재원이 있는 대출로 분류 | 예금 담보대출 |
| 서민금융상품, 300만 원 미만 소액대출 | 제외 | 정책적 필요·적용 실익이 작은 대출 | 서민금융 대출 |
| 중도금·이주비 집단대출 | 조건부 | 받을 때는 적용 제외 대출로 분류. 잔금대출로 전환할 때 심사 | 취급 금융회사 확인 |
표에서 가장 자주 어긋나는 세 곳을 짚어 두겠습니다.
마이너스통장은 잔액이 0원이어도 한도 전액이 잡힙니다. 5,000만 원 한도라면 5,000만 원짜리 대출을 보유한 것으로 계산됩니다. 비상금용으로 열어 두기만 한 통장이 주담대 한도를 몇천만 원씩 깎는 가장 흔한 원인입니다.
신용대출은 실제 만기가 1년이어도 5년으로 나눕니다. 1억 원을 1년 만기로 빌렸다면 연간 원리금이 1억 원이 아니라, 5년 분할을 가정한 원리금(원금 2,000만 원과 이자)으로 잡힙니다. 반대로 말하면 만기를 늘려도 DSR 분자는 줄지 않습니다.
자동차 할부는 어디서 받았느냐가 전부입니다. 캐피탈 할부와 오토론은 대출이라 포함되고, 카드사 자동차 할부는 결제라 현재 제외입니다. 이 공백을 금융당국이 들여다보고 있어 앞으로 바뀔 수 있습니다.
스트레스 DSR: 실제 금리보다 높은 금리로 계산합니다
한도를 계산할 때 실제 대출금리에 가상의 가산금리(스트레스 금리)를 더해 원리금을 부풀려 심사하는 것이 스트레스 DSR입니다. 2025년 7월 1일 3단계 시행 이후 스트레스 금리 하한이 1.5%가 됐고, 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책으로 수도권·규제지역 주택담보대출은 3.0%로 올랐습니다. 2026년 하반기 현행 적용은 다음과 같습니다.
| 대출 | 스트레스 금리 | 적용 비율 | 실제 가산 효과 | 적용 기간 |
|---|---|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주택담보대출 | 3.0% | 100% | 3.0%p | 2025년 10월 16일부터 |
| 지방(규제지역 제외) 주택담보대출 | 1.5% | 50% | 0.75%p | 2026년 7월 1일~12월 31일(금융위원회 행정지도) |
| 신용대출(잔액 1억 원 초과) 등 그 외 가계대출 | 1.5% | 100% | 1.5%p | 2025년 7월 1일부터 |
지방 주담대의 완화 적용은 연말까지로 정해져 있어 2027년 이후는 별도 발표를 봐야 합니다. 스트레스 금리는 실제로 내는 이자를 올리는 것이 아니라 한도만 줄입니다. 3단계 시행으로 한도가 어떻게 줄었는지는 스트레스 DSR 때문에 대출 한도가 줄었다는데에서 다뤘습니다.
DSR과는 별개로 걸리는 상한도 있습니다. 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대는 6억 원까지로 제한됐고, 10월 15일 대책으로 15억 원 초과 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 더 낮아졌습니다. 신용대출은 연소득 이내로 제한됩니다. DSR 여유가 있어도 이 상한을 넘을 수는 없습니다. LTV와의 관계는 LTV가 뭔가요를 참고하세요.
소득 쪽 분모도 확인할 것
분자만큼 분모도 중요합니다. 은행은 근로소득 원천징수영수증, 소득금액증명 같은 증빙소득을 원칙으로 보고, 증빙이 어려우면 국민연금·건강보험료 납부액으로 추정한 인정소득이나 신고소득을 제한적으로 씁니다. 부부가 공동차주로 대출받으면 소득을 합산해 분모를 키울 수 있지만, 그 대출의 원리금도 두 사람 DSR에 모두 잡힙니다. 부부 합산 소득으로 한도를 늘리는 것과 배우자 대출이 내 DSR에 잡히는 것은 다른 이야기입니다.
한도 여유를 만드는 순서
주담대 실행 전에 손댈 수 있는 것부터 순서대로 놓으면 이렇습니다.
- 마이너스통장 한도 감액 또는 해지. 비용 없이 가장 크게 움직입니다. 주담대 실행이 끝난 뒤 다시 만들 수 있습니다.
- 캐피탈 할부·카드론 조기상환. 향후 1년 원리금이 그대로 빠집니다. 중도상환수수료를 확인합니다.
- 신용대출 잔액 축소. 5년 산정만기 기준이므로 1,000만 원을 갚으면 연간 원리금이 200만 원 남짓 줄어듭니다.
- 주담대 만기 연장. 주담대는 실제 만기로 계산하므로 만기를 늘리면 연간 원리금이 줄어 한도가 커집니다. 대신 총이자는 늘어납니다.
새 차 구입이나 마이너스통장 개설은 주담대 실행 이후로 미루는 것이 순서입니다. 심사 중에 새 대출이 생기면 그 즉시 반영됩니다. 이자 자체를 줄이는 방법은 대출 이자 부담 줄이는 방법에 정리돼 있고, 현재 주담대 금리 수준은 주택담보대출 금리 비교에서 볼 수 있습니다.